Документы

Сделка с жильем на вторичном рынке предполагает подготовку необходимых документов, оформление договора отчуждения, государственную регистрацию перехода прав собственности. Познакомьтесь с документооборотом и причастными к этапам сделки учреждениями.

В настоящее время большинство сделок с недвижимостью, находящейся в собственности граждан, осуществляется через механизм купли–продажи. Другие формы отчуждения недвижимости: мена, дарение, рента.

Для отчуждения недвижимости необходимы следующие документы:

Правоустанавливающий документ
Правоустанавливающий документ находится на руках у собственника жилья. Документ, подтверждающий факт и основания возникновения прав собственности может представлять собой:

• договор передачи квартиры (доли в квартире – комнаты) в собственность граждан – в обиходе именуется договором приватизации. Оформляется через агентство приватизации района или центральное агентство приватизации;
• договор купли-продажи;
• договор мены (имеет статус встречного договора куплипродажи, когда владельцы обменивали одну жилплощадь, находящуюся в собственности, на другую жилплощадь, находящуюся в собственности);
• договор дарения, то есть безвозмездного отчуждения;
• свидетельство о праве собственности на квартиру во вновь создаваемом объекте на основании договора долевого участия в строительстве;
• справка жилищно-строительного, жилищного накопительного кооперативов о полной выплате пая;
• свидетельство о праве собственности на наследуемое недвижимое имущество (по закону или на основании завещания);
• решение суда о приобретении прав собственности на недвижимое имущество, вступившее в законную силу;
• договор ренты (или пожизненного содержания с иждивением).

При утрате (утере) правоустанавливающего документа по месту его выдачи (агентство приватизации, нотариус и пр.) может быть оформлен и зарегистрирован дубликат. При этом ранее существовавший документ утрачивает юридическую силу.

Все правоустанавливающие документы подлежат государственной регистрации в регистрирующем органе, сведения о собственнике заносятся в ЕГРП. В настоящее время государственная регистрация осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Управление по Красноярскому краю) /далее по тексту УФРС/.

Выписка из ЕГРП

Выписка из ЕГРП выдается в этом же учреждении. Помимо сведений о правообладателях объекта недвижимого имущества на день выдачи, выписка содержит сведения о наличии или отсутствии различного рода обременений, арестов, запретов на регистрацию. Предпочтительно представлять нотариусу выписку, датированную не позднее чем за неделю до оформления договора отчуждения.

Данная выписка не требуется при оформлении договора в простой письменной форме, поскольку этот договор подается сторонами на регистрацию прямо в УФРС. Однако с ее содержанием покупателю целесообразно все же ознакомиться перед оформлением такого договора – в случае наличия обременений они могут перейти на нового собственника, а если наложен арест или запрет – договор не будет зарегистрирован.

Кадастровый паспорт объекта недвижимости

Кадастровый паспорт квартиры (доли квартиры) оформляется в органах технической инвентаризации только в случае его отсутствия, отсутствия технического паспорта или выписки из ЕГРОКСа. Таким образом на каждую сделку по конкретному объекту недвижимости изготавливать кадастровый паспорт не требуется. Кадастровый паспорт содержит сведения о здании, в котором находится жилплощадь (год постройки, материал стен, перекрытий), о самой квартире – ее точные параметры, оснащенность удобствами, план с обозначением размеров всех помещений, несущих стен и легких перегородок, мест расположения коммуникаций и пр.

Для оформления кадастрового паспорта после подачи заявления в органы технической инвентаризации на адрес высылается инспектор, который удостоверяется, что в квартире не произведены несанкционированные перепланировки и перенос коммуникаций, связанные прежде всего с водоснабжением, канализацией, отоплением  помещения. При обнаружении нарушений к собственнику помещения могут быть применены санкции в соответствии с действующим законодательством.

Справка по форме 9 (выписка из домовой книги)

Справка по форме 9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости выдается в «паспортной службе» – отделе по вселению и регистрационному учету граждан. Все лица, зарегистрированные на жилплощади помимо собственника, должны сняться с регистрационного учета («выписаться») в случае продажи данной жилплощади – на имеющуюся у них иную площадь либо на предоставленную им продавцом собственником.

Удостоверение сделок по отчуждению недвижимости

Сделки по купле–продаже, мене, дарению недвижимого имущества могут быть удостоверены нотариально либо поданы на регистрацию в простой письменной форме (ППФ).

При оформлении договора ППФ отсутствуют затраты на нотариальную пошлину, в пакет необходимых документов не включена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Договор обеими сторонами подается прямо на государственную регистрацию в специальные окна УФРС. Подготовка договора ППФ осуществляется сторонами самостоятельно (либо с привлечением юриста). Однако в обязанности сотрудника УФРС не входят проверка дееспособности сторон, определение факта осознания ими правовых последствий совершаемой сделки и т. п., а также детальное изучение, а тем более редакция текста заключаемого договора.

Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрирующие органы

В соответствии с законом о государственной регистрации отчуждение недвижимости и переход прав собственности к покупателю недвижимости осуществляются только в момент государственной регистрации – занесения сведений о новом собственнике в ЕГРП.

В настоящее время при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в регистрирующем органе выдается отдельный документ – свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Информацию о порядке и режиме работы УФРС вы можете получить на официальном сайте Управления по Красноярскому краю.

Также в ряде случаев при сделках с недвижимостью приходится обращаться в следующие учреждения.

Органы опеки и попечительства при Администрациях районов города – при отчуждении недвижимости, правообладателями в которой являются несовершеннолетние.

В Администрацию города Красноярска – при приватизации квартир в домах, имеющих статус памятника архитектуры, для составления описи архитектурнохудожественных элементов интерьера, подлежащих охране.

ДГХ – Департамент городского хозяйства Администрации города Красноярска – по вопросам перепланировки.

Приватизация жилья

Приватизация жилья – «безвозмездная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда» – оформляется УФРС по Красноярскому краю. Каждый гражданин Российской Федерации имеет право (однократное) оформить в собственность занимаемую им на основании договора социального найма жилплощадь. Это право может быть реализовано до 1 января 2007 года. Повторно такое право не предоставляется. Правила и порядок приватизации определяются федеральным законодательством.

Всем, кто после 1 января 1992 года проживали в других местах, а в настоящее время хотят приватизировать жилье, занимаемое ими на основании договора социального найма, придется доказывать, что однократно предоставляемая возможность приватизировать занимаемую жилплощадь не использовалась ими ранее, а для этого – представить ряд документов. Это архивные справки формы 9 со всех предыдущих мест проживания после 01.01.1992 г., а главное – справки о неучастии в приватизации данных жилых помещений из соответствующих организаций, в том числе из других регионов. Проблема с такими справками возникает как из-за физической трудности их получения, так и из-за неверных формулировок, используемых чиновниками из других городов. Порой в агентство приносят с трудом добытые документы, содержание которых не отвечает требованиям. В справке должно быть четко указано, что в течение всего срока проживания на жилплощади по конкретному адресу человек не принимал участия в приватизации. Лучше уточнить необходимую формулировку в агентстве приватизации заранее и представить на местах образец требуемого документа.

Договор приватизации должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Не все члены семьи обязаны участвовать в приватизации занимаемой площади – каждый имеет право отказаться от этого в пользу остальных. Но дети до 18 лет обязательно участвуют в приватизации площади, на которой они зарегистрированы. Согласно ст. 11 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», «несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию… после достижения ими совершеннолетия».

При приватизации комнаты в коммунальной квартире доля в праве общей собственности определяется соотношением размера приватизируемой жилой площади к размеру жилой площади всей коммунальной квартиры. В таком же порядке определяется доля в праве общей собственности на места общего пользования. Ряд жилых помещений в городе не подлежат приватизации: служебная жилплощадь, жилье в аварийных строениях и пр. Точную информацию по каждому конкретному случаю можно получить в агентствах приватизации.