О документах по долевому строительству

С юридической точки зрения, долевое участие в строительстве существенно отличается от покупки жилья на вторичном рынке. Главное отличие – отсутствие самого объекта недвижимости в момент заключения договора и объективно существующие риски не получить оплаченную квартиру.

Именно поэтому перед подписанием документов необходимо предпринять меры для минимизации возможности финансовых потерь.

Первый обязательный шаг – консультация с независимым юристом, специализирующимся в области долевого строительства.

Узко специально

За годы существования первичного рынка о том, как должен действовать грамотный дольщик, написаны тома. Как выбрать надежную строительную компанию, какие документы подтверждают полномочия продавать квартиры, с кем из цепочки «застройщик-подрядчик-субподрядчик» менее рискованно заключать договор, какие пункты должен содержать этот важный документ, как принимать построенный объект, как регистрировать право собственности, куда обращаться в случае невыполнения обязательств – обо всем этом и многом другом можно издать энциклопедию. Однако она не будет исчерпывающей. Слишком много индивидуальных моментов – ведь на рынке строительства жилья в Красноярске работает не один десяток строительных компаний, и у каждой свои нюансы в формах договоров и маркетинговой стратегии. 

Ключевые моменты, общие принципы, безусловно, поддаются анализу. Однако увидеть все подводные камни, таящиеся за глянцем рекламы и сухими фразами договора, может только специалист. К счастью, сегодня юридическое сопровождение долевого участия в строительстве – уже почти правило. Мысль о том, что без юриста не обойтись, дошла наконец до дольщика. Следующий этап: предстоит понять, что юрист этот должен быть не специалистом по семейному праву, а практиком именно в области долевого строительства. И кроме этого – независимым, чтобы финансирование таких консультаций не осуществлялось за счет самих строителей.

В целях разумной экономии денежных средств можно попытаться самостоятельно проанализировать некий набор документов, необходимый и достаточный для принятия мысленного решения о заключении договора долевого участия с конкретной фирмой по конкретному объекту. Но нельзя двигаться дальше без консультации в специализированной юридической компании. 

Пища для пытливого ума

Первоначальным документом – основанием для строительства – является разрешение на строительство.

Также у застройщика должен быть подписанный с Департаментом недвижимости договор аренды земельного участка. Именно наличие этих двух документов дает основания застройщику привлекать денежные средства граждан – заключать договоры долевого участия.

Кроме того, строительство может вестись на земле, принадлежащей компании на праве собственности.

Как видно, возможных вариантов немало. В любом случае, документов должно быть два – о правах на участок и разрешение на строительство.

На короткой цепочке

В разрешительных документах фигурирует название одной компании – застройщика. Однако договоры долевого участия могут заключать и другие юридические лица.

Застройщик – это компания, которой в соответствии с постановлением Администрации Красноярска предоставлено право застройки того или иного земельного участка, проведения реконструкции, завершения строительства и др. Заказчик – фирма, уполномоченная инвестором (инвесторами) реализовать проект, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников, если иное не предусмотрено договором.
Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда, заключаемому с заказчиком в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Они обязаны иметь соответствующие допуски СРО (ранее лицензии). Подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, если, исходя из закона или договора подряда, он привлек к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков), в этом случае генподрядчик остается ответственным за выполнение работ субподрядчиками.
Генеральный инвестор – любая организация (за исключением застройщика, заказчика, генподрядчика), имеющая право требования на самое большее количество квартир в доме. Наконец, просто инвестор – это компания, вложившая средства в некоторое количество квартир в доме, оплатившая их деньгами или строительными материалами.

Продавать квартиры дольщикам (рядовым гражданам) могут все перечисленные категории юридических лиц.

Тонкость в том, что право требования на тот или иной объем недвижимости возникает у «незастройщика» лишь тогда, когда он выполнил свои обязательства в полном объеме. Тянет, например, субподрядчик проводку. Завершил работы, подписал акт их приемки, и только после этого может распорядиться правом требования на какое-то количество будущих квартир.

В случае если вы заключаете договор долевого участия не с компанией-застройщиком, количество документов, необходимых для проверки, возрастает. Дольщикам, решившимся на покупку у подрядчика необходимо, во-первых, еще более серьезно отнестись к проверке правоустанавливающих документов (неспециалисту разобраться в нюансах многосторонних отношений невозможно.) И во-вторых, оплачивать квадратные метры после исполнения продавцом обязательств по договору подряда или субподряда.

В качестве меры защиты можно использовать регистрацию права требования в органах Росрегистрации. Это отнюдь не панацея. Эффект защиты от двойной продажи достижим только при условии, что другой претендент на ту же квартиру оказался столь же предусмотрительным и тоже обратился в учреждение юстиции. Если же нет – действует принцип старшинства права первого покупателя. Регистрация имела бы хоть какой-то смысл, если бы в реестр вносились все договоры по объекту.

Застройщик выбирается по принципу надежности. С юридической точки зрения термин означает, что компания, во-первых, берет на себя необходимые обязательства для достижения цели дольщика (получение права собственности на квартиру), а во-вторых, их выполняет. Такие компании есть.

Определяющие критерии надежности застройщика в большинстве случаев следующие:

• нормально составленный договор, не ущемляющий прав дольщика;
• соблюдение сроков строительства;
• приемлемое качество, соблюдение технологий (здесь же – выбор надежных партнеров: поставщиков и субподрядчиков);
• или короче – выполнение всех обязательств по предыдущим договорам.

Договорные камни

Договор долевого участия (инвестиций) является основной формой приобретения жилья в строящемся доме. Предметом данного договора является участие гражданина (дольщика) в строительстве путем предоставления финансовых средств в объеме, равном стоимости жилья. Непосредственно после окончания строительства он получает право собственности на часть возведенного дома. Эта доля и равна конкретной квартире, которую гражданин приобретает по окончании строительства.

С точки зрения дольщика, у договора долевого участия должно быть три точки опоры. Во-первых, застройщик обязуется сдать дом в эксплуатацию в обозначенный срок. Во-вторых, передать квартиру по акту к конкретной дате. И, в-третьих, представить в Росрегистрацию пакет документов, позволяющих дольщику самостоятельно зарегистрировать право собственности на квартиру.

В договоре долевого участия должен быть указан адрес объекта, а также обозначена стоимость квартиры.

Также в договоре указывают следующие данные:  номер квартиры, этаж, общая проектная площадь, количество комнат, наличие лоджий и балконов и др.

В апреле 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Нормы закона распространяются на объекты, разрешение на строительство которых выдано после 1 апреля 2005г.

Закон определяет существенные (обязательные) условия договора участия в долевом строительстве (ДДУ), устанавливает ответственность застройщика и участника долевого строительства в случае нарушения ими обязательств по договору, в целях защиты участников долевого строительства от "двойных" продаж закрепляет обязательность государственной регистрации ДДУ.